Алексей Пермяков (arushaiman) wrote,
Алексей Пермяков
arushaiman

Category:

Опасность договора уступки прав требования с юрлицом

Участие в сделке приобретения недвижимости ипотечного банка гарантией права собственности не является. Когда и если заёмщик теряет право собственности на квартиру или право требования к застройщику банк теряет только право требования выплатить долг за счёт обращения взыскания на залог. При этом банк может потребовать вернуть остаток кредита незамедлительно и сразу или предложить заёмщику внести банку в залог иное недвижимое имущество. Заёмщик у банка остается в должниках навсегда, вне зависимости от своих прав на объект ипотеки. 


Должная осмотрительность покупателя недвижимости.


Тщательно проверяйте продавца, его долги и факт завершения расчётов продавца за приобретённое им имущество(права требования). Особенно грешны продавцы — юридические лица в сделке уступки прав требования к застройщику. 


Договор долевого участия должен быть обязательно оплачен первоначальным дольщиком в полном объёме. Факт регистрации ДДУ в Росреестре никаких гарантий ваших прав в будущем не несёт. Факт регистрации даёт лишь гарантию отсутствия «двойных продаж», которыми славились недобросовестные застройщики в прошлом.


Если ДДУ не был оплачен первоначальным Дольщиком, сделка с ним не может быть двусторонней никогда(!). Федеральный закон 214ФЗ ст.11 п.1 требует, чтобы одновременно с уступкой прав требования был произведён перевод долга первоначального дольщика на нового дольщика. Это означает обязательное заключение трёхстороннего договора (соглашения) между застройщиком(кредитором), первоначальным дольщиком по ДДУ(цедентом) и новым дольщиком(цессионарием).


Два отдельных предмета договора (соглашения) об уступке:



  • уступка прав требования к Застройщику на будущую квартиру

  • перевод долга Кредитору по договору долевого участия


В случае неоплаты первоначальным дольщиком или неполной оплаты перевод долга может совершён только ОДНОВРЕМЕННО с уступкой прав требования. Соглашения обязательно должно быть трёхсторонним. Нельзя заключить двустороннюю уступку между первоначальным и новым дольщиками и вынести «согласие застройщика/кредитора» на уступку прав требования/перевод долга новому должнику в отдельное соглашение(договор). Два разных отдельных документа датированные одной датой уже нельзя считать одновременными. Уступка прав требования может быть ограниченна условиями ДДУ. Перевод долга от одного кредитора другому возможен только с согласия Кредитора, это требования закона (п.2ст.391 ГК РФ). Иначе, перевод долга является ничтожным.



Другими существенными условиями Соглашения об уступке прав с одновременным переводом долга могут быть:



  1. Материнский капитал до достижения ребенку 3-х лет не может быть оплачен Застройщику напрямую. Было непонятно, как отдел продаж застройщика и менеджеры ипотеки Сбербанка не уточнили информацию о МСК у клиента. Тем более, что МСК входит в первоначальный взнос 20%. МСК до трёх лет оплачивается через корсчёт банка (ПФР->Банк->Застройщик)в порядке доп.соглашения к кредитному договору. С этой поправкой возражений не возникало, хотя пришлось повторить неоднократно, каждому новому менеджеру Сбербанка и Застройщика заново.

  2. Квартира приобретается супругами в общую совместную собственность. Здесь самое главное было уточнить у клиентов, какой режим владения супругами они предполагают. Застройщики часто шаблонно предлагают включать в ДДУ или переуступку только одного из супругов. Это удобно только застройщику, хотя не знаю почему (может менеджеру меньше печатать?). Для покупателя(дольщика) каждое действие с квартирой будет требовать составления нотариального заявления о согласии от другого (нетитульного собственника) или необходимо заключать брачный договор. Для первой совместной покупки 1-комнатной квартиры в ипотеку с МСК ответ очевиден — раздельного владения одним целым объектом по брачному договору без ущерба правам другого супруга быть не может, составлять каждый раз нотариальное заявление-согласие накладные расходы, в кредитный договор включены оба супруга, обязательства по наделению долями детей несут оба супруга.

  3. Цена объекта переуступки в ДДУ, СУПТ(уступке) и кредитном договоре должна быть одинаковая. Изменение цены регулируется доп.соглашением к ДДУ (вопрос к юристам — доп.соглашение к ДДУ об изменении цены подлежит регистрации в Росреестре или может быть заключено в простой письменной форме?). На мой взгляд, если заключаем трёхстороннее соглашение, то вопрос изменения цены объекта вправе включить в это соглашение непосредственно. В последний момент Застройщик согласился заключить трёхстороннее Соглашение.

  4. Банк не кредитует пени, уплачиваемые за просрочку платежей по ДДУ. Для первоначального дольщика, который может быть и технической компанией, и реальным неаффилированным поставщиком/подрядчиком строительства, обязанность об уплате пени по ДДУ возникает с момента заявления требований застройщика об этом. В нашем случае, застройщик таких требований не заявлял, а подрядчик только собирается приступить к выполнению работ в будущем (в январе 2020г). Пени, по-сути, приблизительно равны повышению цены (посчитано и проверенно на калькуляторе с даты просрочки оплаты по ДДУ по предполагаемую дату подписания СУПТ). Понятия не имею, что у них там с налогами и какой экономический смысл вписывать пени в Соглашение уступки прав требования. Но, если соглашаться, то к собственным средствам первоначального взноса придётся выложить всю сумму пени. 

  5. Банк не кредитует «плату за переуступку прав требования». Согласно той же ст.11 214ФЗ договор(соглашение) уступки прав требования с юридическим лицом — возмездная сделка, за что юрлицо несёт ответственность. В нашем случае плата составляла 13175 рублей (вероятно, 3000 — госпошлина за регистрацию ДДУ, 175 — госпошлина за регистрацию Соглашения уступки, 10000 — собственно плата за уступку прав требования). Сумма несущественная, спор вышел из-за того, включается ли эта плата в цену Объекта или нет. По мнению Сбербанка, плата за уступку — самостоятельная ценность, плата за которую не включается в цену объекта (ближайший аналог — госпошлина), плата за уступку — отдельное условие Соглашения и платится новым Дольщиком за счёт собственных средств. 



В случае затруднений с заключением трёхстороннего соглашения, включающего оба обязательных предмета сделки, из-за налоговых и иных пожеланий застройщика(кредитора) и продавца строящейся квартиры(цедента), лучше отказаться от покупки совсем или предложить расторжение первоначального ДДУ с заключением нового ДДУ между застройщиком и новым дольщиком напрямую. В этом случае, незавершённые расчёты становятся предметом взаимоотношений между застройщиком и первоначальным дольщиком, никак не влияя на юридическую чистоту вашей сделки.


Повод для рассуждений смотри тут
Ещё по теме смотри здесь
Tags: договор долевого участия, застройщик, защита от мошенничества, защита прав и законных интересов, кредитор, отзывы, отзывы о ЖК, отзывы о застройщиках, перевод долга, переуступка, подрядчик, расторжение договора, соглашение о переуступке
Subscribe

Posts from This Journal “защита прав и законных интересов” Tag

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 1 comment