Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Регламент работы со мной по покупке квартиры, дома или оформления ипотеки.

Пишите мне в мессенджер:
Запрос через WhatsApp
Запрос через Telegram
Запрос через Viber с мобильного


Звонок на телефон или личная встреча возможны. Но, на телефон могу не ответить и не перезвонить, если забудется и улетит в историю. Отвечаю письменно, чтобы легче восстановить и продолжить диалог.

Все услуги оказываются онлайн с единственным посещением офиса банка или застройщика. Подписание документов по сделке происходит в центре сделок с недвижимостью (ул.Восстания, 6, Манежная пл. 6, наб.канала Грибоедова 6 и других), в офисе застройщика или ипотечного банка.

Мы встречаемся на просмотрах перед покупкой квартиры или дома. Можем не расставаться, если скорость принятия решений того требует.

Встречи для того, чтобы "давайте переговорим" или "надо проконсультироваться", не провожу. Офис пустует 99% времени. Личная встреча для предварительных переговоров, обсуждений и заключения договора на оказание услуг не нужна. Все переговоры, консультации, уточнения и пересылка документов, презентаций, подборки вариантов ушли в онлайн.

Бесплатно или за просто так не консультирую. Нет времени. Вашу ситуацию могу оценить целиком только при наличии документов. На основании анализа документов провожу интервью, задаю уточняющие вопросы. Обсуждаем какие нужны дополнительные действия и/или документы. Без получения ваших персональных данных, сведений о частной жизни и личных документов выяснить объективную картину невозможно. Договор на оказание агентских услуг мы можем подписать на сделке, но он должен быть.

Добровольная сертификация


Действуем!

Получаем одобрение на кредит в ипотеку приобретаемого или имеющегося жилья. Подбираем вариант квартиры или жилого дома. Готовим документы на сделку. Приходим, подписываем, отдаём на регистрацию. Получаем с регистрации, завершаем расчёты по сделке. На следующий год пишем декларацию в налоговую. 
dMCGrt7U3wf4zCRNN21Xbr

Квартира продана, а в ФГИС ЕГРН собственник прежний.

После регистрации сделки купли-продажи второй доли квартиры и ипотеки квартиры целиком (по условиям банка) получили на руки договор купли-продажи с отметками Росреестра о переходе права собственности и ипотеке по закону на 1/2 долю квартиры и выписку из ЕГРН-основание.

Данных об ипотеке на первую 1/2 долю квартиры в этих документах нет. Записи о регистрации имеют порядковый номер 4 и 6. Возможно, но не факт, что запись 5 именно об ипотеке на первую 1/2 доли.

Запрашиваем дня через три после получения в МФЦ документов электронную выписку посредством ФГИС ЕГРН. В ней — данные прежних собственников и никакой ипотеки. Вот как такое может быть?

Электронная выписка из ФГИС ЕГРН с эл.подписью Росреестра. Используется как официальный документ для подтверждения прав и наличия обременений перед заключением сделки и для одобрения банком ипотечного кредита.

Бумажную версию выписки о зарегистрированных правах на квартиру за 450 рублей мы заказали и получаем завтра. По факту — между получением документов по заключенной сделке в МФЦ (и с момента регистрации права нового собственника в Росреестре) прошла неделя или больше. В случае недобросовестности продавца эта неделя могла привести к повторной продаже объекта и последствиям этого мошенничества. Факт.

Можно ли при этом доверять бумажному экземпляру выписки из ЕГРН, выданному в подтверждение регистрации сделки и ипотеки? Никак нет! Выписки ЕГРН передаются из Росреестра в МФЦ в электронном виде, распечатываются, подписываются и проштамповываются сотрудником МФЦ. 

Обязательность нотариального удостоверения сделки для регистрации в Росреестре

Просьба разъяснить требования ч.1 ст.42 Закона о государственной регистрации недвижимости "за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке".

Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению сделка купли-продажи второй (последней) доли квартиры в ипотеку банка под залог всей целой квартиры(обеих долей)?

Ситуация: два брата-наследника владеют квартирой по 1/2 доли на праве общей долевой собственности. Собственник одной доли состоит в браке и приобретает долю второго собственника в общую совместную собственность супругов. Титульным заёмщиком банка является супруга, а супруг является созалогодателем приобретаемой 1/2 доли и залогодателем своей 1/2 доли в личной собственности.

В результате сделки квартира остаётся в общей долевой собственности, одной из долей которой совместно владеют супруги, а другой долей — один из супругов.

Сделка купли-продажи с привлечением кредитных средств банка и ипотекой в пользу банка обеих долей (целой) квартиры. Считаем, что договор купли-продажи и кредитный договор с банком — это одна сделка, т.к. два договора неразрывны и один договор без другого исполнен быть не может. Покупка доли под залог (в ипотеку) всей квартиры является существенным условием как сделки в целом, так и каждого из договоров (договор купли-продажи, кредитный договор).

Покупка квартиры в строящемся доме

Есть точечные локации в Петербурге, где ни-че-го не строят. Покупай старое или переезжай в другие районы СПб. Иногда в этих местах возникают проекты точечной застройки. Ввиду своей малости они обычно имеют своего собственного небольшого застройщика. Тот ещё «случай».

13 февраля 2020 года была плановая дата выдачи документов с регистрации договора долевого участия. Статус заявления «в обработке» висит уже давно. До МФЦ никакие сведения не дошли.

Застройщик ЖК Ириновский возможно имеет опыт строительства аналогичных объектов. На сайте компании, именующей себя группой компаний, указаны несколько завершенных и строящихся объектов точечной застройки. Существует ли какая-то технологическая и юридическая преемственность из данной информации установить невозможно.

Опыт проводимой сделки не плюсует застройщику. Мы не смогли добиться приемлемой формы договора уступки с одновременным переводом долга. Пришли к соглашению расторгнуть первоначальный договор долевого участия и заключить новый непосредственно с моими клиентами.

С момента первого захода в сделку в сентябре 2019 прошло три месяца, но перед самым новым годом успели подать документы на регистрацию и в пределах срока одобренной ипотеки. 

Collapse )

Льготы и господдержка ипотеки

07 февраля выдали ипотечный кредит на покупку дома под 9,2% годовых со страховкой 17227 руб. в год (9315 имущество+7912 СЖ). Получили базовую (минимальную) ставку для первоначального взноса от 20% по программе приобретения готового жилья. 

Через неделю позвонил клиент и возбуждённо сообщил:

  • Мишустин выступал, очень жестко обещал резко снизить ставки по ипотеке. Сказал, что ипотечные ставки слишком высокие.
  • Правительство выкупило Сбербанк у ЦБ РФ.
  • Вот прямо сейчас, вот-вот должны пересмотреть. Мишустин теперь главный в Сбербанке и он сказал, что банки будут снижать по действующим договорам автоматически.

Мне неизвестен канал для получения столь ценной информации. Поэтому всегда говорю от своего лица:

Ничего с этим правительством быстро не происходит и не произойдёт. Например, президент в прошлом году в февральском послании федеральному собранию тоже обещал 450 тыс. с 01 января 2019 в погашение ипотеки семьям с 3-мя детьми. От слов к делу перешли только в сентябре.

Здесь то же самое. Правительство может только стать инициатором закона, который ещё нужно принять. На всякие «указания» банкам будет насрать. Пока нет законодательной базы, никакие обещания Мишустина или президента исполнены не будут. Подобные заявления — чистой воды популизм.

Премьер-министр Мишустин сегодня заявил о том, что в среднем ставка по ипотеке в декабре 2019 года была 9%, и эта ставка является обременительной для семей со средним доходом. Что же говорить о ставке 10.9%. Прошу рассмотреть программу по понижению ставки по ипотеке.
Collapse )

Обязательный нотариат в сделках с недвижимостью

Вплотную столкнулся с проблемой навязанных законом дополнительных и ненужных расходов.

Подлежит ли обязательному нотариату сделка купли-продажи второй доли квартиры в ипотеку банка под залог всей целой квартиры? 

Ситуация: два брата-наследника владеют квартирой по 1/2 доли на праве общей долевой собственности. Собственник одной доли состоит в браке и приобретает долю второго собственника в общую совместную собственность супругов. 

Квартира остаётся в общей долевой собственности, одной из долей которой совместно владеют супруги, а другой долей - один из супругов. 

Читаем Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020). 

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

ч. 1 ст. 42 «...Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,...»

Сделка купли-продажи с привлечением кредитных средств банка и ипотекой в пользу банка обеих долей (т.е. целой) квартиры. Считаем, что договор купли-продажи и кредитный договор с банком - это одна сделка, т.к. два договора неразрывны и один договор без другого исполнен быть не может.

В одной сделке должно быть или отчуждение всех долей, или ипотека всех долей! Это условие у нас выполнено.

Collapse )

Выкуп доли другим наследником

Квартира была получена в равных долях двумя собственниками в наследство. Через некоторое время наследники — близкие родственники — пришли к соглашению о том, что один выкупает долю у другого. Оценили по кадастровой стоимости квартиры — целая квартиры около 4,5 млн., соответственно доля оценена 2,25 млн. За пару лет порядка трёхсот тысяч один заплатил другому и решил взять ипотеку, чтобы рассчитаться полностью и стать полноправным собственником. Продавец в зарегистрированном браке. Покупатель тоже в зарегистрированном браке.

Что важно в такой сделке?

1. Если доли в общей долевой собственности на квартиру не выделены и не могут быть обособленны в процессе сделки, то банки кредитуют выкуп последней (в данном случае — второй) доли под залог (ипотеку) целой квартиры. 

2. Квартира приобретает сложную структуру собственности. Первой 1/2 долей квартиры по прежнему будет владеть наследник (покупатель). Другая 1/2 доля квартиры перейдёт в общую совместную собственность супругов (покупателей). Квартира в целом останется в общей долевой собственности. При разводе супруг владельца первой (наследной) доли может претендовать на 25% долю целой квартиры (на половину 1/2 доли, находящейся в общей совместной собственности супругов).

Collapse )

Исправление сделки

Приостановка регистрации сделки может быть инструментом её завершения в интересах клиента.

Когла ваш клиент предпочитает покупать определенную недвижимую вещь, вы оказываетесь в безвыходной ситуации.

В интересах клиента - купить, даже если всё и вся против этого. Рациональные причины отказа от сделки не работают.

В процессе переговоров с продавцом вы можете оказаться в тупике, ни на один дюйм не приближаясь к цели с каждым новым усилием согласования сделки.

Что делать, если продавец слишком уверен в своей правоте и не согласен с разумными доводами?

Можно прекратить переговоры и согласиться на подписание сделки с этими недостатками. Конечно, если вынужденной причиной является высокомение, спесь и самомнение продавца, а не его недобросовестность.

После того, как вы получите приостановку Росреестра, у вас будет три месяца, чтобы привести в соответствие. На этой стадии переговоров вам практически не придётся прилагать никакие усилия.

Эьо как в китайской пословице о том, что сидя на берегу реки получишь желаемое.

«Лизать зад начальству» в интересах клиента

Каждый непрочитанный файл - это файл всего сущего.

Вражда - неудача.

Добрый вечер, совместными усилиями
уточнили по доработке Росреестра и другим​ формулировкам, в том числе в​ банке и ПФ —​ в данной редакции ДДУ​ больше препятствий для регистрационных действий и завершения расчётов нет:​
- исправили общую​ площадь в договоре и в приложении в соответствии с декларацией от 16.12.2019
- исправили цену квадратного метра в соответствии с площадью
- исправили с 4 на 5 этаж в соответствии с проектной декларацией
- уточнили формулировку первоначального взноса в соответствии с п.6.1 ст.7 закона о господдержке (мск)​
-​ добавили реквизиты сертификата на маткапитал по совету ПФР

Для удобства все правки отмечены в файле Г*** «ДДУ доработка Росреестра» жёлтым маркером.
Для печати файл «ДДУ 126-12 2019И от 20191225 Г***».

Далее предлагается:
1)распечатать самостоятельно, подписать Н*** в удобное время и месте.
2)переподписать, сшить и заверить ДДУ в офисе «С***» на ул. **** вместе с Н******.
3)обоим дольщикам переподписать кредитный договор в офисе С****.
4)подать все три экземпляра ДДУ, кредитные документы и опись застройщика от 14.01.2020 в МФЦ (на основании решения о приостановке это может сделать один из дольщиков и без участия застройщика).

Надеюсь, возражений​ у сторон нет и мы сможем в понедельник в первой половине дня уточнить время для встречи в офисе С*****


Спасибо! Удачного нам завершения сделки!

--------
Этим письмом исключил сопротивление застройщика. Сравните тот же посыл против стандартной формы договора и завершение этого противостояния.

Клиенту навряд ли отдадут на руки существенный вариант определений. Мы либо побеждаем, либо проигрываем. Все варианты у застройщика. Если он против, с этим ничего поделать нельзя.
-------+-----

С этим ответом застройщика, варианты сопротивления системе матрицы отпали сами собой. Мы больше не повелители времени. Мы в рабской зависимости от существующего мира.

Думаю, я готов взять эксклюзив на продажи отдельного застройщика.

В этом нет никакого маркетинга

В четверг на прошлой неделе участвовал в риэлторском конкурсе «лучшая сделка года», которая проводится в нескольких номинациях в сообществе «Разумная Недвижимость».

Это первый раз, когда решил выставить свою работу на показ. Полуфинал проходил из 35-40 претендентов из Санкт-Петербурга. Участники из других регионов присылали на конкурс видеозапись своей презентации «сделки года».

Выступления затянулись на 3 часа 50 минут. Выслушал всех. Сам выступил последним. 

Некоторые выступления зажигали вожделение таких же сделок, хотя и относились к другим сегментам. Некоторые были шедевром маркетинга — видеоотзыв фотогеничного клиента, маркетинг-киты и т.п. Некоторые, как и моя, в полной мере могли быть оценены только профессионалами рынка.

До финала ещё есть время. Но, я не думаю, что с первого раза сумел донести значимость и достоинства моей сделки. Свой вывод — о необходимости рассказывать интересные сделки на камеру — я уже сделал. 

У меня своя специфика. Захожу в сделку чаще всего как кредитный специалист. Все сделки в которых я принимал участие в качестве агента были с ипотекой. Ипотека — это то, в чём я прекрасно разбираюсь.

Второй особенностью является моя сегментация. Всегда и только работаю агентом покупателя. Если клиентам требуется продать имеющуюся недвижимость, привлекаю к участию в сделке коллег-риелторов. Никогда не продаю недвижимость сам. 

Collapse )